Fundos Imobiliários em Alta: Uma Análise Detalhada para 2026

O Retrospecto de 2025 e as Expectativas Otimistas para 2026

Os Fundos Imobiliários (FIIs) fecharam o ano de 2025 com um desempenho notável, impulsionados por uma alta de 3,14% em dezembro e um expressivo 21,1% ao longo do ano, conforme o índice setorial Ifix. Esse cenário positivo ocorreu mesmo com a taxa Selic em seus níveis mais altos em duas décadas. O ganho de 2025 reflete não apenas a recuperação de perdas anteriores, mas também uma antecipação da esperada queda nos juros para este ano.

Para 2026, as projeções são ainda mais promissoras. Espera-se um ambiente favorável para os FIIs, sustentado pelos efeitos do início do ciclo de corte de juros na economia e pelos fundamentos sólidos de diversos segmentos imobiliários.

Os FIIs em Destaque e as Recomendações dos Especialistas

Nove fundos se destacam nas recomendações de nove importantes corretoras, bancos e gestoras de recursos. A preferência recai sobre fundos voltados para recebíveis, numa estratégia que antecipa que a redução dos juros em 2026 não será drástica, mantendo a rentabilidade dos títulos elevada.

Em seguida, os fundos de logística aparecem como uma escolha forte, com a perspectiva de atividade econômica ainda aquecida, apesar de um leve desaquecimento em relação ao ano anterior. Os fundos diversificados de gestão ativa, capazes de atuar em múltiplos segmentos, também ganham espaço, com a presença de um hedge fund e um multiestratégia na lista de preferidos.

Confira os Fundos Mais Indicados e Suas Características:

• Bresco Logística (BRCO11): Destaca-se pelo seu portfólio de 12 propriedades logísticas em regiões estratégicas, com inquilinos de baixo risco de crédito. Pontos de atenção incluem a concentração de receita em um único inquilino e a emissão de um CRI para novas aquisições.
• Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11): Investe predominantemente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), com carteira praticamente 100% indexada ao CDI. Projetando um dividend yield anualizado de 14,7%, é visto como uma opção de menor volatilidade.
• TRX Real Estate (TRXF11): Um fundo híbrido com forte exposição ao segmento de varejo, especialmente supermercados. Com aquisições recentes em segmentos como saúde, é considerado interessante tanto para investidores em busca de renda quanto de valorização patrimonial.
• BTG Logística (BTLG11): Um dos maiores fundos de logística do mercado, com foco em empreendimentos próximos a São Paulo. Apresentou bons resultados e diversificação, mas requer acompanhamento de obrigações financeiras e pequena alavancagem.
• Kinea Hedge Fund (KNHF11): Possui mandato híbrido, alocando capital em CRIs, cotas de outros FIIs, ações do setor e imóveis. Sua gestão flexível o posiciona como uma opção de equilíbrio entre renda e ganho de capital.
• Kinea Securities (KNSC11): Apresenta alavancagem calculada em operações compromissadas, visando potencializar retornos. Oferece elevado nível de diversificação, bom mix de indexadores e um retorno em dividendos estimado em 12,4% ao ano.
• RBR High Grade (RBRR11): Caracteriza-se por uma carteira diversificada com garantias robustas em regiões premium e um time de gestão experiente. Estima-se um retorno em dividendos anualizado de 11,0%.
• RBR Plus Multiestratégia (RBRX11): Investe em diversas classes de ativos imobiliários, incluindo cotas de FIIs, crédito e desenvolvimento. Com um dividend yield anualizado projetado de 12,9%, é indicado pela sua estratégia multifacetada.
• XP Malls (XPML11): Considerado um dos favoritos no setor de shoppings centers, com uma estratégia ativa de reciclagem de portfólio e foco em públicos de média e alta renda. Projeta um retorno em dividendos de 10,2% para os próximos 12 meses.

Análises Setoriais e Impulsionadores para os FIIs

O Itaú BBA reforça a tendência de demanda aquecida por galpões logísticos, a expectativa de que shopping centers se beneficiem da melhora do consumo com a queda dos juros, e a recuperação consistente em lajes corporativas.

Mesmo com a taxa de juros ainda elevada, o Itaú BBA avalia que os FIIs manterão uma boa relação risco-retorno em comparação com outras classes de ativos. No entanto, alerta para a volatilidade de curto prazo decorrente de incertezas políticas, eleitorais e do risco fiscal brasileiro.

O Impacto da Lei 15.270 e a Atração Fiscal dos FIIs

A entrada em vigor da Lei 15.270, que passa a tributar lucros e dividendos na fonte, pode ser um fator de grande peso para os fundos imobiliários. Como os FIIs ficam fora da base de cálculo desse novo imposto, eles podem se tornar um porto seguro para investidores em busca de menor carga tributária.

Benefícios Indiretos da Queda da Selic

Apesar de parte do ganho com a queda dos juros já ter sido antecipada, os benefícios indiretos da redução da Selic para os FIIs são significativos:

• Menor atratividade dos títulos de renda fixa.
• Redução do custo de capital, impulsionando valuations, emissões e aquisições.
• Menor risco de crédito para devedores e locatários.
• Recuperação da atividade econômica, favorecendo a ocupação e revisões contratuais.

O BB Investimentos se mostra otimista, especialmente com os fundos de tijolo, que devem ser os principais beneficiados pela queda da taxa de juros de longo prazo. A recomendação é aumentar gradualmente a exposição a esses segmentos, priorizando a qualidade e o potencial de valorização, e não apenas o retorno de dividendos ou descontos patrimoniais.

Conclusão

Com um cenário de juros em queda e fundamentos sólidos, os Fundos Imobiliários se apresentam como uma classe de ativo atrativa para 2026. As recomendações de especialistas e os impulsionadores setoriais reforçam a tese de investimento, com destaque para os segmentos de recebíveis, logística e fundos diversificados. A atenção às novidades tributárias e aos riscos macroeconômicos, contudo, permanece fundamental para uma navegação bem-sucedida neste mercado promissor.