FIIs: CDI ou IPCA? Qual o melhor indexador para investir? AF Invest explica

IPCA vs. CDI em Fundos Imobiliários: Encontre o Equilíbrio

No universo dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), uma dúvida comum assombra os investidores: qual indexador é o ideal? IPCA, CDI ou uma combinação de ambos? A resposta, como explica Lucas Araújo, sócio e gestor da AF Invest Real Estate, não é única e depende de diversos fatores.

Entendendo a Dinâmica do Crédito

O ponto crucial, segundo Araújo, é compreender o fluxo natural do crédito. O objetivo principal do crédito é proporcionar segurança, e não apenas arbitrar indexadores. Por isso, a escolha do indexador deve acompanhar a natureza do contrato.

IPCA: Sincronia com os Aluguéis

Quando um contrato de aluguel é reajustado pelo IPCA, é natural que o financiamento também seja atrelado a esse índice. Essa sincronia garante que os pagamentos acompanhem o ritmo da inflação, criando uma relação harmoniosa entre receita e pagamento.

CDI: Oportunidades e Desafios

O CDI pode ser atrativo em momentos de Selic elevada, mas o excesso de demanda por esse tipo de papel pode comprimir os spreads, que é a diferença entre a taxa que o investidor recebe e o custo de captação do emissor. Em algumas operações, o investidor pode abrir mão de parte do prêmio de risco em troca da previsibilidade do CDI.

Estratégia da AF Invest: Equilíbrio e Oportunidades

A AF Invest, por exemplo, ajustou sua estratégia em 2023. Após ter 50% de exposição em CDI, a gestora priorizou o equilíbrio entre os indexadores, buscando oportunidades em operações de crédito de longo prazo.

“Quando surge uma operação muito boa, com devedores sólidos e juro real travado em 9% ao ano, não há por que não travar no IPCA”, afirma Araújo.

Os títulos mais curtos são atrelados ao CDI, mas somente quando oferecem spreads adequados, que recompensem o risco.

Conclusão: Análise e Adequação

A escolha entre IPCA e CDI não deve ser baseada apenas no momento da Selic. É fundamental analisar o spread do crédito e a adequação da alocação no tempo. A estratégia deve ser orientada por uma análise cuidadosa das oportunidades e dos riscos, buscando sempre o equilíbrio e a maximização dos retornos.

Leia Mais: FIIs sobem de patamar: agora trocam cotas por imóveis e conversam com institucionais

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