Mercado Imobiliário de Médio Padrão: Resiliência em Meio aos Desafios
O mercado imobiliário de médio padrão, voltado para famílias com renda mensal entre R$ 12 mil e R$ 20 mil, tem demonstrado resiliência em 2025, apesar de um cenário adverso marcado por juros elevados, crédito restrito e custos de financiamento mais altos. A nova política habitacional do governo federal, embora prometa alívio, não representa uma solução completa para as dificuldades do setor, conforme apontam especialistas.
Novas Medidas e Seus Impactos
Anunciada na última sexta-feira (10), a nova política habitacional do governo inclui ajustes no direcionamento dos recursos da poupança, a ampliação do teto dos financiamentos no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões e o retorno do financiamento pela Caixa Econômica Federal de até 80% do valor do imóvel. Essas medidas visam facilitar o acesso ao crédito para a classe média.
Para Luiz França, presidente da Abrainc, a combinação da melhora gradual da economia com a nova política de crédito impulsionará o segmento de médio padrão. Ele ressalta a importância de modelos que garantam estabilidade e juros acessíveis. A fixação do teto dos juros do financiamento em 12% também pode gerar um aumento na demanda. Segundo França, cada ponto percentual de redução nos juros abre portas para cerca de 160 mil famílias.
Desafios Persistem
Apesar das iniciativas, especialistas alertam que o custo do crédito continua sendo um fator limitante. A taxa Selic, referência para os juros do crédito imobiliário, está atualmente em 15% e a expectativa do mercado é que ela caia para 12,25% até 2026. Este patamar ainda é considerado elevado.
Pedro Arsenian, gerente de Real Estate na SOLD Leilões, destaca a dependência do crédito imobiliário como uma característica marcante da classe média alta, que a diferencia das faixas de alta renda. Mesmo imóveis de valores significativos exigem financiamentos de longo prazo, tornando as parcelas sensíveis às flutuações da Selic. Uma nova linha de crédito, portanto, é bem-vinda.
Ygor Altero, head do setor imobiliário do Research da XP, avalia que, embora a iniciativa do governo seja positiva, seu impacto será mais de preservação de recursos do que de transformação, dado o cenário de juros altos e a escassez de funding.
O Desempenho em 2025
Dados da Pesquisa do Mercado Imobiliário do Secovi-SP indicam que as vendas de lançamentos de classe média em São Paulo foram mais lentas do que em outras faixas. Em agosto de 2024, o indicador Vendas sobre Oferta (VSO) para imóveis entre R$ 700 mil e R$ 1,4 milhão foi de 9,4%, e para imóveis entre R$ 1,4 milhão e R$ 2,1 milhões, foi de 6%. Em agosto de 2025, esses números caíram para 7,4% e 4,9%, respectivamente. Em comparação, o VSO de faixas de menor valor (até R$ 264 mil) foi superior, demonstrando um cenário mais desafiador para o segmento de médio padrão.
Mercado de Alto Padrão em Ascensão
Enquanto o mercado de médio padrão enfrenta desafios, o segmento de alto padrão e luxo continua aquecido, impulsionado por compradores com menor dependência de financiamentos. Segundo Claudio Carvalho, CEO da AW Realty, o mercado de luxo opera de forma distinta, com compradores que priorizam desejo e localização, e não dependem tanto de cálculos financeiros. A AW Realty, que lançou R$ 1 bilhão em Valor Geral de Vendas em 2025, planeja aumentar esse indicador em 15% no próximo ano.
Altero, da XP, reforça que projetos exclusivos e bem localizados continuam a vender bem, mesmo com juros altos, pois o público de alta renda muitas vezes realiza compras à vista.