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IPTU Atrasado: Bloqueio de Imóvel em 2025, Protesto Obrigatório e Dívidas Pequenas Causando Problemas na Venda e Financiamento
Mudanças no IPTU: Protesto em Cartório Agora é a Regra
A nova regra nacional para cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) está transformando a forma como os municípios lidam com a inadimplência. Com a decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) e a Resolução do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), o protesto em cartório se tornou um passo crucial antes de qualquer ação judicial para a cobrança do IPTU.
O que Muda a Partir de 2025?
A partir de 2025, o protesto prévio da Certidão de Dívida Ativa (CDA) será a regra para a cobrança do IPTU. Isso significa que, antes de entrar com uma execução fiscal na justiça, a prefeitura deverá encaminhar a CDA ao cartório para protesto, salvo em algumas exceções previstas na legislação.
O Impacto do STF e do CNJ
- Priorização de Meios Extrajudiciais: O STF estabeleceu que a administração pública deve priorizar a recuperação de dívidas por meios extrajudiciais.
- Vinculação dos Tribunais: O CNJ determinou que os tribunais devem exigir medidas prévias, como conciliação e, principalmente, o protesto da CDA, antes de aceitar uma ação de execução fiscal.
- Filtros Processuais: Tribunais já estão implementando filtros para recusar petições que não comprovem as tentativas de cobrança extrajudicial.
- Exceções ao Protesto: Em algumas situações, como a averbação da CDA em registros de bens ou a inclusão do débito em cadastros, o protesto pode ser dispensado.
Como Funciona o Protesto?
- Encaminhamento da CDA: A prefeitura envia a CDA ao cartório.
- Intimação do Devedor: O devedor é notificado sobre a dívida.
- Registro do Protesto: Se não houver pagamento, o cartório registra o protesto em até três dias úteis.
O protesto é registrado em bancos de dados e entidades de proteção ao crédito, o que pode afetar a análise de crédito e dificultar o acesso a financiamentos.
Restrições e Impactos no Mercado Imobiliário
- Crédito Bloqueado: O protesto dificulta o acesso a crédito e financiamento.
- Matrícula do Imóvel: O protesto, por si só, não bloqueia automaticamente a matrícula do imóvel.
- Averbação Pré-Executória: A anotação na matrícula depende de outros instrumentos, como a averbação pré-executória da CDA.
- Indisponibilidade de Bens: Somente a indisponibilidade decretada por ordem judicial impede a venda do imóvel.
Dívidas Pequenas Também Entram
A nova regra não estabelece um valor mínimo para o protesto. Isso significa que a prefeitura pode protestar dívidas de IPTU, mesmo que pequenas, o que pode gerar custos adicionais com taxas cartorárias.
Por que a Mudança?
- Eficiência: Reduzir a quantidade de processos judiciais e otimizar a cobrança.
- Custos: O custo de uma execução fiscal muitas vezes supera o valor do débito.
- Recuperação: O protesto em cartório agiliza a recuperação dos valores devidos.
Resultados da Mudança
A mudança na forma de cobrança de débitos tem demonstrado eficácia, com o aumento na arrecadação por meio de protestos e medidas extrajudiciais. A negativação do nome do devedor incentiva a regularização imediata da dívida.
Como Regularizar a Situação?
Para quitar a dívida, o devedor deve pagar o valor devido, incluindo juros e multas, e solicitar a baixa do protesto.
- Pagamento da Dívida: O devedor deve pagar o débito no prazo da intimação.
- Carta de Anuência: A prefeitura emite a carta de anuência.
- Taxas Cartorárias: O devedor paga as taxas de cancelamento no cartório.
Após o cancelamento, a exclusão do nome dos cadastros de proteção ao crédito leva, em média, de três a cinco dias úteis.
Base Legal
- Tema 1184 do STF: Orienta a extinção de execuções fiscais de baixo valor e exige instrumentos extrajudiciais.
- Resolução 547/2024 do CNJ: Estabelece o protesto prévio da CDA como regra processual.
- Lei Complementar 208/2024: Inclui o protesto como causa de interrupção da prescrição.
Impactos e Desafios
Especialistas apontam ganhos em eficiência, mas também alertam para a necessidade de comunicação efetiva aos contribuintes e para a proporcionalidade das custas em relação ao valor da dívida. A atualização cadastral e a colaboração entre cartórios e prefeituras são essenciais para o sucesso da mudança.