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FIIs: Quais Polos Logísticos São Boas Apostas para Investir (Guia Completo)
Localização Estratégica de Galpões Logísticos: Onde o E-commerce Encontra Eficiência
O e-commerce e a digitalização da cadeia de suprimentos revolucionaram a logística, tornando a escolha da localização de galpões um fator crucial para o sucesso das operações. Um relatório da CY Capital, baseado no Índice de Conectividade e Massa Consumidora (ICMC), revela os principais hubs logísticos do Brasil e as estratégias mais eficazes de localização.
Entendendo o ICMC: Conectividade e Massa Consumidora
O ICMC, métrica central do estudo, considera dois elementos chave:
- Densidade populacional: A proximidade dos centros de distribuição com a população, fator crucial para o last mile (entrega final).
- Conectividade rodoviária: A qualidade das vias de acesso e a capacidade de conectar os centros de distribuição a diferentes regiões.
Tipos de Hubs e suas Aplicações
- Last Mile: Hubs próximos a grandes centros populacionais (até 30 km), ideais para operações de entrega rápida e eficiente. Exemplos: Vila Guilherme (SP) e Salvador (BA).
- Distribuição Regional: Localizações com população entre 30 e 60 km, adequadas para rotas mais longas e consolidação de cargas. Exemplos: Extrema (MG) e Viracopos (SP).
- Híbridos: Localizações que atendem a múltiplos perfis de operação, combinando características de last mile e distribuição regional.
Quadrantes de Desempenho Logístico
O gráfico da CY Capital divide os hubs em quatro quadrantes:
- Superior Direito: Alta conectividade e vocação para last mile (entregas urbanas e de alta frequência).
- Superior Esquerdo: Boa conectividade, mas população mais distante (centros regionais de distribuição).
- Inferior Direito: Alta concentração populacional, mas com gargalos de infraestrutura.
- Inferior Esquerdo: Baixa conectividade e população distante (regiões periféricas).
O Impacto para Investidores de FIIs Logísticos
Para investidores de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) logísticos, a localização dos ativos é fundamental. Bruno Ackermann, sócio e head de logística da CY Capital, explica que fundos com ativos em locais com alto ICMC tendem a apresentar:
- Menor vacância
- Potencial de crescimento de aluguel
- Melhor rentabilidade e performance do fundo
A análise do submercado de cada ativo e a consulta ao ICMC médio ponderado pela Área Bruta Locável (ABL) são ferramentas importantes para o investidor.
Conclusão: Diversidade e Estratégia
Não há uma localização única ideal. A escolha depende do modelo de negócio e da estratégia da empresa. A combinação de ativos urbanos para last mile e galpões periféricos conectados a eixos rodoviários estratégicos é fundamental para otimizar a cadeia de suprimentos e atender às demandas do mercado.