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Fiador Desavisado? Saiba Como se Livrar da Fiança em Contratos de Aluguel de Longa Duração (Lei do Inquilinato)
Fiador não é obrigado a pagar para sempre: Entenda a exoneração da fiança
Ser fiador em um contrato de aluguel é um ato de confiança, mas também de responsabilidade. Muitos brasileiros desconhecem, mas a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) oferece uma proteção importante para os fiadores: a possibilidade de exoneração da fiança. Neste artigo, vamos explorar esse direito, seus detalhes e como ele pode impactar a vida de quem assume essa responsabilidade.
O que é a exoneração da fiança?
Ao contrário do que muitos pensam, a fiança não é uma obrigação vitalícia. A lei permite que o fiador se desligue da responsabilidade, especialmente em contratos de prazo indeterminado. Essa possibilidade é crucial para proteger o fiador de dívidas que ele não pode mais arcar.
O que diz a Lei do Inquilinato sobre exoneração?
O artigo 40 da Lei do Inquilinato é o principal ponto de referência para a exoneração. Ele estabelece que, em contratos de prazo indeterminado, o fiador pode solicitar a exoneração mediante notificação escrita ao locador. Após o aviso, sua responsabilidade se estende por mais 120 dias, período em que o proprietário pode buscar uma nova garantia ou renegociar o contrato.
Essa regra visa impedir que o fiador fique vinculado indefinidamente a obrigações que não consegue mais cumprir, seja por questões financeiras, pessoais ou de saúde.
STJ confirma o direito à exoneração
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já se manifestou em diversos julgados, reafirmando a validade da exoneração da fiança. O REsp 1.412.566/DF é um exemplo, onde a Corte deixou claro que a responsabilidade do fiador não pode exceder os 120 dias após a notificação.
Mesmo em contratos com prazo determinado, o STJ considera a possibilidade de exoneração se houver mudanças significativas nas condições, o que reforça que a fiança não é uma obrigação eterna.
Por que a exoneração da fiança é importante?
A possibilidade de exoneração é fundamental para proteger o fiador, que muitas vezes assume essa responsabilidade por laços familiares ou de amizade. Sem essa proteção, o fiador pode ter seus bens penhorados e seu patrimônio em risco em caso de inadimplência do inquilino.
A exoneração também traz mais transparência ao mercado de locações, pois obriga o proprietário a manter as garantias atualizadas e a renegociar os contratos quando necessário.
Como pedir a exoneração da fiança?
Para solicitar a exoneração, o fiador deve seguir alguns passos:
- Notificar o locador formalmente: A comunicação deve ser feita por escrito, preferencialmente com registro em cartório ou protocolo de recebimento.
- Respeitar o prazo de 120 dias: A responsabilidade do fiador continua por esse período, dando tempo ao locador para encontrar uma nova garantia.
- Verificar as cláusulas do contrato: Consulte as cláusulas específicas sobre fiança no contrato de aluguel.
- Guardar comprovantes: Mantenha a notificação e os prazos documentados para evitar questionamentos futuros.
Em caso de resistência do locador, é possível recorrer ao Judiciário para garantir o direito à exoneração.
Impactos para locador e inquilino
Para o locador, a exoneração da fiança implica a necessidade de buscar uma nova garantia, como um novo fiador, seguro-fiança ou depósito caução. Para o inquilino, a saída do fiador exige a substituição da garantia para manter o contrato. No entanto, essa situação também estimula o uso de soluções modernas, como o seguro-fiança e os títulos de capitalização.
O fiador como parte vulnerável
O STJ reconhece que o fiador frequentemente é a parte mais vulnerável na relação contratual. A exoneração da fiança, portanto, garante que ninguém seja obrigado a assumir obrigações que comprometam seu sustento ou patrimônio indefinidamente.
Fiador e a evolução das garantias
O mercado de locações está evoluindo, e a fiança está perdendo espaço para garantias mais modernas e menos arriscadas. O seguro-fiança é uma alternativa popular, permitindo que o inquilino pague uma taxa à seguradora, que assume o risco de inadimplência. Outras opções incluem títulos de capitalização e caução em dinheiro, que limitam o risco ao valor depositado.
Conclusão
A exoneração da fiança é um direito pouco conhecido, mas crucial para quem assume essa responsabilidade. Conhecer esse direito pode fazer toda a diferença na vida do fiador, garantindo que ele não fique preso a obrigações que não pode mais cumprir. A Lei do Inquilinato busca equilibrar os interesses de todos os envolvidos, impedindo abusos e preservando direitos. Se você é fiador, informe-se e proteja seu patrimônio!